房屋买卖合同引发的租金和租期的广告与房屋本身及相关设施该如何
52fw.cn 05-04 次遇见(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如雷同,可以和我们联系,我们将撤销)
上诉人诉称
广鸿公司上诉请求:1.依法撤销一审判决,发回重审;2.一、二审诉讼费用由黄亚光负担。事实和理由:一、原审漏列当事人,违反法定程序。本案的案由应当是租赁合同纠纷,委托经营协议书可以证实租赁关系的合同相对人是河南正大世纪城市广场管理有限公司,无论如何划分责任,河南正大世纪城市广场管理有限公司都属于必须参加诉讼的当事人。广鸿公司已经申请法庭追加,原审未予置评。二、本案中存在两个法律关系,广鸿公司作为商铺出售人已经履行了商品房买卖合同的全部义务,包含牵头促成商铺委托经营协议。关于广鸿公司(原广元公司)发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系,并非针对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明或允诺。商品房买卖合同签订后,黄亚光与案外人河南正大世纪城市广场管理有限公司签订了委托经营协议,而且在原审查明,河南正大世纪城市广场管理有限公司作为受托人已经向黄亚光支付了部分租金。对于黄亚光主张的租金,应当依据委托经营协议向河南正大世纪城市广场管理有限公司主张。原判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定将广告认定为要约,不仅不符合法律规定,而且该规定与本案案件性质明显不符。三、黄亚光主张的权利已经超出诉讼时效,原审判决支持其诉请违反法律规定。委托经营协议书约定的租金支付期限是按月支付,委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月黄亚光提起诉讼,期间黄亚光未向广鸿公司主张权利,也没有发生时效中止、中断事由。综上,请求二审法院支持广鸿公司的上诉请求。
被上诉人辩称
黄亚光辩称,本案是房屋买卖合同纠纷,合同的相对人应是买受人即黄亚光,卖方人为广鸿公司。关于买卖合同的邀约是河南广元置业有限公司现(广鸿公司)发出的,一审中黄亚光提供了广鸿公司在郑州晚报刊登的宣传广告,及广鸿公司向买受人发放的宣传手册、彩页等均一致证明是广鸿公司发出的,还一致的证明了广鸿公司的要约意思表示即广鸿公司销售商铺,销售模式是带十年包租,每年销售商回报商铺款8%的租金,黄亚光是基于该宣传的回报率前往广元公司售楼部与广元公司签订了购买合同,部分被上诉人按广元公司的要求签订合同完全符合合同法的相关规定。合同的当事人就是广鸿公司与黄亚光。从合同签订过程及履行过程都只有广鸿公司与黄亚光双方,合同的相对人也是广鸿公司和黄亚光,黄亚光起诉的也是广鸿公司,这完全符合合同法、民诉法的相关规定,广鸿公司称原判漏列当事人,违反法定程序是没有事实法律依据的。二、原审适用法律正确。1.所谓的委托经营协议是部分业主在与广鸿公司签订买卖合同时应广鸿公司的要求下签订的一份房屋买卖合同的附属协议,相对人应是广鸿公司,河南正大世纪城市广场管理有限公司(简称正大公司)是受广元置业公司的委托与业主签订的管理协议,正大公司是代理广元公司履行买卖合同中约定的支付租金的义务,业主与正大公司签订协议不是业主与正大公司达成合意,是与广元公司达成合意,合同相对人应是广鸿公司。2.该协议是广元公司与正大公司恶意串通签订的,且有损第三人即广大业主的利益,根据《民法总则》及合同法相关规定属于无效合同,故该协议不能作为证明广鸿公司不承担违约责任的证据适用。三、本案不超过诉讼时效。在第四年付过八个月的租金后,几个月内本案业主不停向广鸿公司索要拖欠的租金,广鸿公司先是推迟付款,后来又说与其无关,之后本案业主就向政府上访,多次多人连续上访要求解决,郑州市政府还成立了专案组,负责处理本案群体案件,就是在政府协调和指导下才起诉到金水区法院,起诉前,业主们一直在维权,故本案的诉讼时效一直在延续,本案不存在超过时效问题。
黄亚光向一审法院起诉请求:1.判令被告返还原告租金10000元;2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2004年,广元公司发布内容相似的售房广告和宣传资料。2004年7月,广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示:所购商铺均带10年租约;每年8%(总铺款)租金回报,10年收益80%租金和100%产权(可经营、贷款、转让、继承);三年房租一次性先收,即投资即收益,月租大于月供,以租抵供,买铺只需首付,无需供铺,月月有盈余。广告明确注明“发展商河南广元置业有限公司”。
2004年9月24日,原告与广元公司签订商品房买卖合同一份,房屋坐落于金水区农业路东××号。原告与正大公司签订了委托经营协议书一份,委托经营协议书内容与广元公司的宣传广告内容一致(即10年带租约,每年回报商户按总铺款的8%计算)。原告得到三年零八个月的租金后未再获偿后续租金。经查询且原告认可,本案系原告第三次就同一被告、同一事由、相同诉求在该院起诉,该院对前两案均判决被告广鸿公司给付原告租金10000元,且该两份判决均已发生法律效力。
原告提供的(2011)中执字第464-1号执行裁定书显示:河南广元置业有限公司名称变更为河南广鸿实业有限公司。被告对此无异议。
一审法院认为:广元公司与原告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示,